随着今年接近尾声，假期也在快速临近，我们将乐观地展望2020年的挑战和机遇.  可以肯定的是, 我们希望，随着我们继续努力，并走出仍然有些平淡的生活，我们所有人的情况都会变得更好, 但稳定, 在过去的五年里，每年新建房屋的数量和销售情况是我们地区的市场占有率.  积极的事情正在发生，比如取消扼杀就业的政府法规, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

根据我们对当地市场情况的了解, 我认为，如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家Robert Dietz最近进行的采访内容，这将是有益的, 他谈到了“增长衰退”和2020年的住房.  所提出的问题和迪茨的回答如下:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈论“增长衰退”和2020年的住房

Q&与全国住宅建筑商协会的首席经济学家，回答一些行业的热点问题的住房市场和经济预测.

|高级编辑迈克·贝妮2019年10月22日

经济周期是怎样的一局? 下一次衰退会是温和的吗? 这些都是每当房屋建筑商聚在一起，像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家上台时不可避免地要问的问题. 

在2005年加入NAHB之前，迪茨是国会税收联合委员会的一名经济学家, 目前，他带领12名经济学家对几个住房指标进行预测和分析. 

我们问了他一些房屋建筑商目前面临的迫切问题, 比如经济的走向, 抵押贷款利率对销售的影响, 供给方面的问题是住房政策制定者应该注意的.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 经济，它是否涉及衰退?

A  我们的预测窗口将持续到2021年底, 现在我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

至少两年来，我们对宏观经济的预测一直相当一致. 我们认为2018年将是相当强劲的一年，因为平均GDP增长为3.4% [in 2017]. 但它略低于这个增长率，为2.9%，我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年我们说它将放缓到2.3%的增长速度, 然后在2020年和2021年放缓得更厉害, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上，我们预测2021年将出现1.5%的增长速度. 一些经济学家会称之为“增长衰退”.” 

在增长衰退中，偶尔会出现季度疲软. 失业率开始上升. 它仍然会相当低, 但我们认为不会低于4%, 这意味着就业市场报告将会疲软. 

问:是什么导致或将导致gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为，一些宏观风险因素将导致经济放缓. 有些已经烤进蛋糕里了. 例如, 2018年经济增长相对稳健的原因是税收改革和减税, 这吸引了相当多的商业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖拽, 比如正在进行的贸易战, 哪些对制造业和农业部门有影响, 以及这两个部门的疲软对当地房地产市场的明显影响. 

另一个宏观因素是劳动力市场仍然吃紧. 这是一个好消息/坏消息的情况. 失业率是3.7%，太棒了. 这有利于租房需求，也有利于售房需求. 但在生产率(国内生产总值)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下，要填补建筑业的职位空缺可能会很困难, 这意味着你没有可用的工人池, 因此, 就业机会的增加会放缓. 

问:你提到了贸易政策对当地住房市场的影响. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策，农业在过去两年中有所下降. 玉米和大豆的价格同比下降了50%. 出口下降了. 所有这些都降低了一些农业地区的住房需求和经济活动.

冰球突破试玩制造，我们有一些详细的分析. 我们做了一个叫做房屋建筑地理指数的研究, 我们用来追踪当地市场状况的. 我们不会在地铁上这样做，因为很多人都这样做. 我们所做的是跟踪地区情况. 例如, 我们发现，如果你把大都市郊区和远郊比较一下, 在过去的一年里，郊区的发展速度加快了.

我们的预测窗口将持续到2021年底, 现在我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

但我们对该指数进行的另一项削减，是考察了就业人数大部分来自制造业的地区. 随着制造业软化, 我们注意到，这些制造业地区的独栋建筑也有所下降.

我们在去年第二季度发现了这一点, 制造业地区的独栋住宅许可证下降了不到4%. So, 房地产市场明显疲软，往往依赖于制造业和出口, 这就是贸易战的后果.

冰球突破试玩这个索引的计划, 展望未来, 是更新之前所有的区域差异吗, 下个季度, 我们将引入一个新的. 所以，我们现在是在相互交谈. 如果是第三季度，我们是否要做农业领域的研究? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们想要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西，因为它把宏观的元素联系起来，我们正在谈论的是建筑商正在建设的地方. 顺便说一下, 当我们观察这个国家的其他地区时, 非制造业下降, 但他们只下降了一点点, 因此，最近单户住宅建筑市场的疲软主要集中在制造业领域. 

问:通货膨胀和利率呢? 你对美联储有什么期望? 

A  所以就有了贸易冲突, 减缓就业, 然后我们仍然需要关注任何通胀压力, 尽管通胀在当前周期中被忽略了. 因为这个原因, 美联储(Federal Reserve)在2018年将基金利率上调100个基点过于激进. 当时的通胀水平不足以支撑这种政策立场.

美联储的工作是保持最大就业和防止通货膨胀，所以它要保持警惕. 这可能意味着，尽管美联储已明确采取鸽派姿态——它在9月降息，我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会有两次降息，但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

问:这轮复苏始于建筑商将目标瞄准高端买家, 豪华住宅, 同时注意构建入门级产品, 过去的经济复苏通常是由哪些因素启动的, 后来. 在经历了经济增长衰退之后，我们是否会首先看到高档建筑的复苏?

A  No. 当我们看看现在的库存, 高端市场的增长潜力并不大, 哪一个是最容易建造的. 我说“简单”是有保留的，因为“简单”的建筑没有市场.“但在——让我们称它为定制市场吧, 高房价, 那里有很多二手货. 这一市场份额一直是房屋开工率的20%左右. 我预计市场将保持平稳. 

我们预计入门级(住宅)市场的增长在哪里. 它只是开始时断时续地出现，而且一直很缓慢. 我们已经向前迈进了两步, 在入门级退后三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, 更像是前进三步，后退三步. 我们从地理指数中看到，入门级市场扩张潜力很大的地区，要么是那些人口密度较高的地区, 独栋detached-so, 更小的住宅或联排别墅. 

我们预计入门级(住宅)市场的增长在哪里. 它只是开始断断续续地出现……

现在, 如果你想想联排别墅是在哪里建造的, 在大都市地区有很好的例子, 在远郊的公共交通附近有联排住宅建设吗. 但在很多情况下, 这种高密度的单家族附属, 独户独立家庭正在近郊出现. 当我们看地理索引时, 我们发现，由于2018年底到今年上半年的住房负担能力紧缩，那些大城市郊区的发展速度确实放缓了很多. 

这就是前进三步，后退三步. 很多建筑商都进入了入门阶段，但他们在2019年初开始回落. 现在利率降低了，建筑商的融资渠道也开放了，我认为在这个周期的剩余时间里，我们将看到低端市场的扩张.

So, 在高端市场, 没有太多的增长潜力, 但它相对稳定, 这在一定程度上是因为，很大一部分老年买家都是现金支付较多或首付金额较大的买家. 入门级的增长潜力更大，但波动性也更大.

作为一个结果, 一些季度可能会更加强劲, 我们在哪里看到这种产品的扩张, 而其他季度——因为那些寻求入门级住房的买家——将对住房负担能力的变化更加敏感. 我们看到，2018年秋季抵押贷款利率达到5%. 那个高贷款价值的抵押贷款买家, 可能是第一次买房的人，没有一大笔还款, 他们对利率和首付要求非常敏感. 

2017年和2017年，抵押贷款利率上升, 对于一些买房的人, 可能会产生一种购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这个阶段, 可能下降/稳定的低抵押贷款利率对买家和建筑商的信心有或没有影响?

A  买家前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们有点情绪不太好, 但它们已接近20年来的低点, 所以我们的处境很好, 即使由于2018年底股市下跌和政府部分关闭，今年的税率已经降低.

但另一件要记住的事情是，对于首次mg冰球突破试玩者来说, 他们必须付首付才能从低利率中获益. 我认为这是一个挑战，因为, 由于房价和建筑成本的增长继续快于收入的增长, 对于越来越多的首次mg冰球突破试玩者来说，首付要求已经越来越遥不可及. 有时候当我们关注利率的时候, 我们失去了将潜在需求转化为能够要求它的人的能力. 

此外——这是我过去四五年来的一贯做法——我们不能忘记供应方. 大约75%的建筑商产量都不高, 通过华尔街获得融资的国家住宅建筑商. 他们是通过银行获得融资的小型区域性建筑商, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发、建设贷款的融资条件进行季度调查时&C，抵押贷款利率去年秋天上升，然后下降. 但是当我们看AD的利率时&C类贷款，尤其是建筑贷款，去年秋天有所上升，而且一直没有下降. 例如，标准的1- 4个单元的建筑贷款大约在6%左右. 它没有下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现，三分之二的房屋建筑商表示，他们的市场供应很低或非常低.

So, 还有一些额外的风险因素仍然存在, 如果你没有这些借贷渠道. 即使你确实有一些增长和潜在需求由于较低的抵押贷款利率, 除非建筑商能够获得融资以购买地块，否则它无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 和建造房屋. 所以，我有点担心. 

冰球突破试玩反向收益率曲线意味着什么有很多讨论. 当然, 这是股票市场技术分析的一部分, 但反向的收益率曲线并不是衰退的充分条件. 这并不能保证你就能得到一个. 这通常是经济放缓和某种衰退即将到来的迹象, 比如说在接下来的两到三年.

但它对债券市场的信贷状况发出了警告. 这些市场正在告诉你，人们对贷款条件存在一些担忧. So, 如果你看到一条反向的收益率曲线，接着是一些信贷紧缩的数据，换句话说, 贷款流动开始下降——这是经济衰退的充分条件.

到目前为止，我们还没有看到. 9月10日的消费信贷报告显示，消费信贷有所增长. 但事实上，那些广告&贷款利率仍然居高不下是信贷系统的一部分，看起来比以前更紧张, 这是一个问题. 无论是政策制定者、mg冰球突破试玩者还是其他房屋持有者, 如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性, 他们需要关注房屋建筑供应市场中的一些变量，这些变量表明，我们不会真的得到如此巨大的库存增长来利用这些较低的利率.

问:潜在的首次mg冰球突破试玩者无力支付首付，是否会让那些希望进军入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  从人口结构和经济潜力来看，房屋建筑商的增长主要集中在入门级市场. 而是那些第一次买房的人，那些现在30岁出头租房的千禧一代想要购买独栋住宅的人. 是有风险的. 这就是为什么我说有更高的波动性和增长潜力, 取决于信贷市场状况, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在大部分的恢复过程中, 监管成本更高, 随着2018年的建筑材料成本，我们看到木材价格像坐过山车一样. 房价一度上涨了60%，使一套典型的独栋住宅轻易地增加了8,000美元. 如果你考虑到风险，建筑商需要偿还贷款, 他们必须支付这些费用, 其中一些是非常不稳定的. 随着生长周期的增长, 风险会增加, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看基本的经济变量, 现在一切都很健康. 

所以，随着消费者信心的增强，并不一定意味着建筑业的信心也会随之增强?

A  是的. 我们看到建筑商信心指数在去年秋天大幅下降，从那以后一直在恢复. 它继续上升到65，这是一个积极的水平. 在调查的评论中, 我们听到建筑者说的是, “我担心我找不到熟练工人. 我担心监管成本(包括影响费用等), 虽然我有潜在的买家, 由于定价和支付能力的限制，他们不可能都给我打电话要求抵押贷款.”

问:NAHB对建筑商是否过度使用土地持何立场?

A  这真的取决于建造者的类型和他们在哪里建造. 有很多大型的大都市市场，有很多地段，但它们的位置不对. 我们的地理位置索引 他说，今年年初，只有远郊的地方在增长.

在远郊、近郊和核心地区，独栋住宅的许可证数量正在下降. 远郊城市在增长，因为这些市场有很多可供选择的地方.  

如果你和一些分析师交谈，他们可能会说，这个都市区的供应相当大. 嗯，这取决于在都市区的什么地方. 有些取决于建造者的类型. 资金雄厚的大型建筑商将获得更有利的土地和地段. 我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现，三分之二的房屋建筑商表示，他们的市场供应很低或非常低. 所以我还是会列出一些在全国范围内相对稀缺的地段，这些地段的典型建筑商是小型或区域性的建筑商.

我认为，这在很大程度上是因为他们看到了相对积极的市场环境, 但是，这些地块的价格可能不会达到建筑商将其纳入其商业模式的水平，从而能够满足潜在买家的预算限制. 试图获得更有效的分区规则, 试图应对影响费用的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

问:NAHB对房价升值的预期是什么?

A  一些波动. 在过去的两年里，我们注意到房价的增长一直在放缓. 在此之前，房价的上涨肯定要快于收入的增长. 在一个健康的市场中，房价应该沿着收入增长的方向增长. 当它们生长得更快时，通常是稀缺的标志. 当它们的增长速度快于收入增长时，这通常是供应过剩的迹象. 

毫无疑问, 自从我们经历了大萧条以来，由于房屋建设的缺乏，这个市场的特点就是供应不足, 所以房价的增长比收入的增长要快一些. 这个差距已经缩小了一些. 弗兰克·诺萨夫特发表了一些有趣的评论, CoreLogic首席经济学家, 谁会期待一点点再加速呢.到2020年7月4%]. 我有点惊讶它是如此强大，因为当弗兰克和我谈到2017年的时候, 考虑税收改革会做些什么, 我们说过，我们不指望税收改革能减少住宅建筑业, 但我们确实认为这将减缓房价增长. 

这个周期实际上是一个放缓的周期. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 

还有其他更夸张的估计，比如房价下跌10%. 我们没想到会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长将放缓. 它确实. 我认为他们所关注的——而不是我们——是低利率将带来一些副业需求和房价增长. 我们的预测是房价的增长会比收入的增长快一点. 如果我们陷入比增长衰退更严重的情况，这两种情况最终都可能放缓. 

我认为，我们可以从目前的情况出发，问问建筑商:今天更像1998年吗, 或者更像是2000年? 在这两种环境中, 你曾担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓解了人们对反向收益率曲线的担忧然后我们在2001年遭遇了经济衰退.

我倾向于认为更接近1998年，而不是2000年. 当前周期确实有一定的增长潜力, 但如果我们进入2000年那样的衰退, 这将给你一个很好的模拟，在放缓的情况下，经济会是什么样子. 这将意味着价格增长放缓，住房建设放缓. 

这个周期实际上是一个放缓的周期. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 每个季度都要回顾你的战略计划. 我会给你们另一个与之一致的例子. 尽管自去年秋天以来我们看到国内生产放缓, 住宅建筑劳动力规模持续增长. 这与你所预期的情况正好相反，因为独栋住宅的许可数量在下降. 你不会期望住宅建设有很大的增长, 而是因为技工短缺, 人们仍然希望把人才带到他们的公司，这样当公司恢复增长的时候, 他们已经准备好了. 

我们有多年的建筑不足. 建筑商对宏观经济逆风持谨慎态度, 但在未来5到10年里，他们仍然看到了巨大的人口潜力，因为这些千禧一代逐渐进入35到40岁出头的年龄，这确实代表了大量潜在的住房建设需求, 尤其是在单户家庭方面.